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美楼市濒临爆煲或令联储局进一步放鸽，料黄金、非美货币续上升

2020年3月全球Covid疫情爆发，美联储局为了挽救经济，采取了极宽松货币政策，除了将利率降至近乎零水平外，也实施了无限量宽(QE)，两年半后制造了楼市泡沫，今年联储局进行了多次激进加息及缩表(QT)后，令美楼市酝酿泡沫爆破，为避免楼市及经济受冲击，联储局除了近日表示将放慢加息外，下一步可能放慢「缩表」步伐，意味着黄金及非美货币进一步上升。

上周五(2日)美国公布了11月非农业新增职位及失业率，失业率结果是3.7%，与预测及10月份结果一样。「非农」结果是增加26.3万，结果比预测的增加20万为高，但比10月份增加28.4万为低，「非农职位」增幅已是连续3个月下降。虽然11月美国有多家大型企业宣布大量裁减职位，但「非农」及失业率只纪录每月的前两星期数字。因此，显著转弱的就业数字，可能要在12月及1月才能反映出来。

近期联储局开始由「鹰」转「鸽」，令美股近月升势凌厉，美元汇价亦显著转弱。但另一资产市场正酝酿危机，这就是美国房地产市场。美国在2020年3月实施了无限量宽(QE)后， 刺激了大量买家在超低利率下购买住宅，将美国楼价两年间推升至历史高位，可参考下方[图一]美国住屋价格指数走势图， 美国楼价于今年初升至历史高位后，随后楼价稍作回落，从[图一]可见，美楼价仍有大量下跌空间，美国全国住房营建商协会(NAHB) 11月表示其下会员将会把新屋销售价以减价来售出，平均减幅为6%，但笔者相信未来发展商会减得更多，因为目前按揭利率为6.5%，对供楼者每月财政负担相当高。于20至21年以超低按揭利息(2.65%-3.5%)买入的住宅持有者，相信不会轻易放弃享受超低息而卖出他们住宅，目前新楼盘价格只减6%难以吸引买家，因此预计发展商将会劈价求售，也预计新楼盘价格会拖累二手楼下跌，到时美国楼价将有大幅下跌之势。

 

今年3月美联储局展开了激进加息后，把利率升至4%，同时也将按揭利率推升至7.08%。可参考下方[图二]美国30年期固定按揭贷款利率走势图，图中可见在11月按揭利率升至7.08%后轻微回落，至上周回落至6.5%，但仍然是个相当高的利率水平，与美国楼价一样，美国按揭利率也有大幅下降空间。

 

最令美国楼市爆煲的警号，是美国民众目前应付住屋房贷负担能力越来越低，甚至低于07年「次按危机」及08年「金融海啸」的惨淡时期。请参考下方[图三]美国住屋房贷负担能力指数走势图，最新公布的9月已下跌至64.8，这不禁令市场担忧美楼价将大幅下跌， 反映目前美国民众负担能力相当低，「断供」及「银主盘」或会涌现， 美房产市场或出现危机。因此，笔者预计联储局可能不只会放慢加息步伐来舒缓市场压力，也可能需要在每月「缩表」上作出「放水」才能减低楼市冲击。联储局今年9月开始将每月减少买债额度由450亿提升到950亿美元，令市场资金流通量大幅减少。因此预计联储局会进一步「放鸽」，或会降低每月减少买债额度，务求释放更多资金藉此增加市场资金流通量。若「缩表」金额下降，那美元流通量便会增加，美元汇价亦会因此下跌，同时会推升金价及非美货币。

本月14日美联储局议息，预计加息0.5%已是市场共识，但市场关注的，是鲍威尔会否进一步「放鸽」。

 

有关反映美元在市场流通量的联储局「隔夜逆回购」(Overnight Reverse Repurchase Agreement)，见下方[图三.一]，上周五晚收市报2万零49亿美元(图中左上角显示)，仍站在2万亿美元分水岭之上。由于自从今年5月升穿了2万亿美元后，最高在9月尾升上2万4千亿美元(历史高位) ，每日隔夜逆回购金额一直都维持在2万亿美元之上至今，令2万亿美元犹如一个分水岭，如今跌近2万亿美元边缘，相信一旦跌破2万亿美元，表示美国银行体系存放在联储局逆回购设施的美元会越来越少，也表示美元在市场流通量会迅速增加，美元汇价亦因此而下跌，意味着金价、非美货币及商品价格会上扬，因此密切留意短期内隔夜逆回购金额会否跌破2万亿美元这个分水岭。

 

黄金期货分析 :

见下方[图四]2月期金/美元(日线图)， 技术上金价已升破大型下降通道线，现正展开上升之路。

上周三晚鲍威尔表示最快在12月开始减慢加息步伐，金价随后两日上升50美元。周五晚(2日)美国公布了11月非农业新增职位，结果是增加26.3万，比预期增加20万为高， 消息公布后曾带动美元反弹，金价曾回落近27美元， 最低跌近1,791美元，但金价最后回升，并在1,809美元收市，近乎完全收复失地。美元在收市前回落，相信是市场较聚焦在鲍威尔的放鸽言论，「非农」 结果虽然比预测造好但仍比上次造差，而且是连续3个月职位增长下降，因此11月的「非农」结果称不上是个秀丽或强劲的数据表现。

技术分析方面，金价上升阻力是1,814美元，金价在上周四及五曾尝试升破1,814美元但未成功。本周仍然预计金价上升，若然能升破1,814美元，下个挑战阻力是1,882美元。

 

(本文撰于2022年12月5日早上1时32分)

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毛伟廉 William Mo
博威环球贵金属有限公司 市场及销售部主管

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