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美樓市瀕臨爆煲或令聯儲局進ㄧ步放鴿，料黄金、非美貨幣續上升

2020年3月全球Covid疫情爆發，美聯儲局為了挽救經濟，採取了極寬鬆貨幣政策，除了將利率降至近乎零水平外，也實施了無限量寬(QE)，兩年半後製造了樓市泡沫，今年聯儲局進行了多次激進加息及縮表(QT)後，令美樓市醞釀泡沫爆破，為避免樓市及經濟受衝擊，聯儲局除了近日表示將放慢加息外，下ㄧ步可能放慢「縮表」步伐，意味著黄金及非美貨幣進一步上升。

上週五(2日)美國公佈了11月非農業新增職位及失業率，失業率結果是3.7%，與預測及10月份結果一樣。「非農」結果是增加26.3萬，結果比預測的增加20萬為高，但比10月份增加28.4萬為低，「非農職位」增幅已是連續3個月下降。雖然11月美國有多家大型企業宣佈大量裁減職位，但「非農」及失業率只紀錄每月的前兩星期數字。因此，顯著轉弱的就業數字，可能要在12月及1月才能反映出來。

近期聯儲局開始由「鷹」轉「鴿」，令美股近月升勢凌厲，美元匯價亦顯著轉弱。但另一資產市場正醞釀危機，這就是美國房地產市場。美國在2020年3月實施了無限量寬(QE)後， 刺激了大量買家在超低利率下購買住宅，將美國樓價兩年間推升至歷史高位，可參考下方[圖ㄧ]美國住屋價格指數走勢圖， 美國樓價於今年初升至歷史高位後，隨後樓價稍作回落，從[圖ㄧ]可見，美樓價仍有大量下跌空間，美國全國住房營建商協會(NAHB) 11月表示其下會員將會把新屋銷售價以減價來售出，平均減幅為6%，但筆者相信未來發展商會減得更多，因為目前按揭利率為6.5%，對供樓者每月財政負擔相當高。於20至21年以超低按揭利息(2.65%-3.5%)買入的住宅持有者，相信不會輕易放棄享受超低息而賣出他們住宅，目前新樓盤價格只減6%難以吸引買家，因此預計發展商將會劈價求售，也預計新樓盤價格會拖累二手樓下跌，到時美國樓價將有大幅下跌之勢。

 

今年3月美聯儲局展開了激進加息後，把利率升至4%，同時也將按揭利率推升至7.08%。可參考下方[圖二]美國30年期固定按揭貸款利率走勢圖，圖中可見在11月按揭利率升至7.08%後輕微回落，至上週回落至6.5%，但仍然是個相當高的利率水平，與美國樓價ㄧ樣，美國按揭利率也有大幅下降空間。

 

最令美國樓市爆煲的警號，是美國民眾目前應付住屋房貸負擔能力越來越低，甚至低於07年「次按危機」及08年「金融海嘯」的慘淡時期。請參考下方[圖三]美國住屋房貸負擔能力指數走勢圖，最新公佈的9月已下跌至64.8，這不禁令市場擔憂美樓價將大幅下跌， 反映目前美國民眾負擔能力相當低，「斷供」及「銀主盤」或會湧現， 美房產市場或出現危機。因此，筆者預計聯儲局可能不只會放慢加息步伐來舒緩市場壓力，也可能需要在每月「縮表」上作出「放水」才能減低樓市衝擊。聯儲局今年9月開始將每月減少買債額度由450億提升到950億美元，令市場資金流通量大幅減少。因此預計聯儲局會進一步「放鴿」，或會降低每月減少買債額度，務求釋放更多資金藉此增加市場資金流通量。若「縮表」金額下降，那美元流通量便會增加，美元匯價亦會因此下跌，同時會推升金價及非美貨幣。

本月14日美聯儲局議息，預計加息0.5%已是市場共識，但市場關注的，是鮑威爾會否進一步「放鴿」。

 

有關反映美元在市場流通量的聯儲局「隔夜逆回購」(Overnight Reverse Repurchase Agreement)，見下方[圖三.ㄧ]，上週五晚收市報2萬零49億美元(圖中左上角顯示)，仍站在2萬億美元分水嶺之上。由於自從今年5月升穿了2萬億美元後，最高在9月尾升上2萬4千億美元(歷史高位) ，每日隔夜逆回購金額一直都維持在2萬億美元之上至今，令2萬億美元猶如一個分水嶺，如今跌近2萬億美元邊緣，相信一旦跌破2萬億美元，表示美國銀行體系存放在聯儲局逆回購設施的美元會越來越少，也表示美元在市場流通量會迅速增加，美元匯價亦因此而下跌，意味著金價、非美貨幣及商品價格會上揚，因此密切留意短期內隔夜逆回購金額會否跌破2萬億美元這個分水嶺。

 

黃金期貨分析 :

見下方[圖四]2月期金/美元(日線圖)， 技術上金價已升破大型下降通道線，現正展開上升之路。

上週三晚鮑威爾表示最快在12月開始減慢加息步伐，金價隨後兩日上升50美元。週五晚(2日)美國公佈了11月非農業新增職位，結果是增加26.3萬，比預期增加20萬為高， 消息公佈後曾帶動美元反彈，金價曾回落近27美元， 最低跌近1,791美元，但金價最後回升，並在1,809美元收市，近乎完全收復失地。美元在收市前回落，相信是市場較聚焦在鮑威爾的放鴿言論，「非農」 結果雖然比預測造好但仍比上次造差，而且是連續3個月職位增長下降，因此11月的「非農」結果稱不上是個秀麗或強勁的數據表現。

技術分析方面，金價上升阻力是1,814美元，金價在上週四及五曾嘗試升破1,814美元但未成功。本週仍然預計金價上升，若然能升破1,814美元，下個挑戰阻力是1,882美元。

 

(本文撰於2022年12月5日早上1時32分)

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毛偉廉 William Mo
博威環球貴金屬有限公司 市場及銷售部主管

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